Hauskauf: Wesentliche Fragen an Makler und Verkäufer

1. Hat der vorherige Eigentümer seine Modernisierungspflichten erfüllt? So muss etwa seit dem neuen Gebäudeenergiegesetz vom 13. August 2020 die oberste Geschossdecke eines Hauses gedämmt sein.

2. Wie ist die Grundwassersituation des Hauses? Gibt es einen hohen Grundwasserspiegel, der bei Regen schnell den Keller volllaufen lässt?

3. Gibt es Aus-, Um- oder Anbauten am Haus, die genehmigungspflichtig sind? Ein Beispiel: Keller sind oft wegen ihrer niedrigen Deckenhöhe nicht als Wohnraum zulässig.

4. Ist das Haus überhaupt nach gültigem Baurecht gebaut worden? Ein Häuschen, das auf einem Schrebergartengrundstück errichtet worden ist, kann illegal sein.

5. Gibt es Schadstoffe im oder am Haus? Das betrifft vor allem Häuser aus den Siebziger- und Achtzigerjahren. Damals verwendete Stoffe wie Asbest, das Holzschutzmittel Lindan oder das früher in Spanplatten als Bindemittel verwendete Formaldehyd können Gesundheitsschäden auslösen. Dann gibt es noch Radon, ein radioaktives Edelgas, das aus dem Erdreich ins Haus strömt, wenn der Keller nicht gut genug abgedichtet ist. Achtung: Radon kann Lungenkrebs verursachen. Bei Schadstoffen muss auch geklärt werden, ob das Haus auf einem ehemaligen Industriegebiet oder einer früheren Tankstelle steht. Hier drohen kontaminierte Böden.

6. Wie sieht es mit der Grunddienstbarkeit aus? In diesem sogenannten Sachenrecht wird etwa das Wegerecht geregelt. Wenn also ein Nachbar zu seinem Haus nur über das Grundstück eines anderen gelangen kann, muss das rechtlich korrekt geklärt sein.

7. Wie steht es um die Dichte des privaten Abwasserkanals? Zu jedem Haus gehören ein paar Meter privater Abwasserkanal, der ans öffentliche Netz anschließt. Und dieses private Stück Rohr muss regelmäßig auf seine Dichte geprüft werden, damit Abwässer nicht im Erdreich versickern.

8. Liegt ein anstandsfreies Schornsteinfegerprotokoll vor? Diese Frage muss gestellt werden, wenn das Haus eine Verbrennungsheizung (Kohleofen) hat.

9. Ist das Stromnetz leistungsfähig genug, damit ich die Batterie meines E-Autos über Nacht an der Steckdose aufladen kann?

10. Wie steht es um die Energetik? Bei neueren Gebäuden muss gefragt werden, welche Energieeffizienzklasse diese haben. Muss umgebaut werden? Dann hilft die KfW. Die Bank hat die Werte 40, 40plus und 55 als Definition für Effizienz­haus-Standards vergeben. Je kleiner der Wert ist, desto geringer ist der Energie­bedarf der Immobilie und desto mehr Förderung erhalten Sie. Als Referenz dient ein KfW-Effizienz­haus 100, das den Vorgaben der Energie­einspar­verordnung (EnEV) entspricht. Also sollte man den Makler fragen, ob das Haus dem Standard KfW40, 40plus oder 55 entspricht.

11. Können Sie garantieren, dass die Wände schimmelfrei sind? Die Wärmedämmung ist gerade bei älteren Häusern ein enormes Problem.

12. Können Sie ausschließen, dass sich unter dem Rasen eine Altdeponie befindet? Eine wichtige Frage, die korrekt beantwortet werden muss. Das ist aber schwierig.

13. Wann muss das Dach neu gemacht werden? Wichtig, denn solche Arbeiten sind teuer.

14. Wie hellhörig sind die Wände? Geräusche aus dem Nachbarhaus oder der -wohnung nerven und schränken die Wohnqualität dauerhaft ein.